사무실에 부동산 소유권이전등기를 의뢰하기 위해서 매도인과 매수인이 방문하였다.

부동산 소유권이전등기에 필요한 서류를 받아 확인하는 과정에서 인감증명서 상의 인형과 실제 인감도장의 인형이 미세하게 다른 점을 발견할 수 있었다.

매도인은 소유자가 오지 아니고 매도인의 아들이 매도인을 대리하여 매도인의 서류와 인감도장을 가지고 와서 매매계약에 기한 소유권이전등기 일을 의뢰하는 상황이었다.

종종 거짓으로 대리권을 주장하면서 소유자의 의사에 반하여 부동산을 처분하는 사례가 있어 이 경우도 직감적으로 실재 소유자의 의사에 반하여 처분하는 것은 아닌지 의심이 들었고 불쾌한 마음을 감출 수가 없었다.

매도인의 아들에게 인감도장이 다르다는 사실을 인식시키고 그 사유를 듣게 되었다.

그러자 어머님이 얼마 전 치매로 요양병원에 입원하였는데 그 치료비를 마련하기 위해서 어머님이 혼자서 살고 있던 빌라를 처분하기로 하였고 인감증명서를 대리로 발급받고 어머님이 보관하던 도장을 인감도장인 줄 알고 가지고 나왔다는 것이다. 도장은 가지고 나온 것 딱 그 것 뿐으로 진정한 인감도장은 어디에 있는 줄 모른다고 하였다.

대부분 부동산소유자가 치매 등으로 정상적인 행위능력을 상실한 경우, 그 배우자나 자녀 등이 그 소유자의 진정한 의사에 관계없이 그 소유자의 인감증명서를 대리로 발급받고 인감도장을 가지고 와서 마치 그 소유자로부터 정상적인 위임을 받은 것처럼 주장하면서 그 소유자의 부동산을 처분하는 경우가 많다.

그러나 이러한 행위는 엄밀히 말하면 정상적인 법률행위가 아니고 일종의 범죄행위가 될 수 있다.

아무리 실질적인 행위능력이 없다 하더라도 민법상의 법률행위가 제한되기 위해서는 본인이 피성년후견인이 되어야 하며 이는 법원의 성년후견개시심판 절차를 거쳐야 한다.

피성년후견인이 되기 위한 실질적인 요건으로서는 정신적인 제약으로 사무처리 능력이 지속적으로 결여되어 있어야 한다.

절차적인 요건으로서는 가정법원으로부터 성년개시 심판을 받아야 한다.

성년개시 심판의 청구는 본인, 배우자, 4촌 이내 친족, 미성년후견인 등과 검사나 지방자치단체장도 청구 할 수 있다.

가정법원은 성년개시심판청구가 있으면, 본인의 의사를 고려하고, 그 외 감정 등을 하여 성년개시심판을 한다.

치매에 의한 경우 거의 정신감정이 필수적인 절차가 되는데, 감정을 위하여 예납금으로 약 30만원 정도를 납부한다.

그러면 법원에서는 피성년후견이 살고 있는 부근 몇 개의 병원을 지정하여 감정을 할 수 있게 하는데, 이때 주의해야 할 것은 정신감정료를 터무니없이 고가로 부르는 병원도 있다.

출장비와 감정료로 금 350만원을 요구하는 병원이 있어서 법원에 감정병원을 변경 신청하여 예납금의 범위 내인 금 20만원으로 감정을 받은 사례도 있다.

성년후견개시 결정을 하게 되고, 이러한 결정이 있게 되면 법원의 후견등기부에 피성년후견인의 인적사항과 후견개시결정 내용이 등재되어 제3자에게 공개되게 된다.

후견등기부 제도를 마련한 이유는 피성년후견인이 되면 모든 법률행위는 추후에 취소할 수 있게 되는데, 이 경우 피성년후견인과 거래한 상대방은 불측의 손해를 입게 되므로 이를 방지하기 위한 장치이다.

피성년후견인의 모든 재산에 대한 관리권은 성년후견인이 갖게 되고 그 재산에 관한 법률행위를 대리하게 된다.

본인이 나이가 들거나 질병 등으로 정신능력이 온전치 못하다고 하여 그 배우자나 자녀가 인감증명을 대리로 발급받고 인감도장을 가지고 와서 본인의 재산을 처분하는 행위는 허락 없이 타인의 재산을 처분한 범죄행위에 해당한다.

이러한 경우는 반드시 성년후견개시 심판을 받은 다음에 재산의 처분에 관한 대리권을 취득한 이후 처분행위를 하여야 할 것이다.